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商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼;二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
据统计，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。
随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。
我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到25.3%和36.1%。1-9月份，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。
报告摘要
1、研究背景
2、研究方法
3、报告简介
第一章 产品定义与分类
第一节 产品定义
第二节 产品分类
第三节 产品用途
一、发廊
二、便利店
三、住宅
四、百货商场
五、俱乐部
第二章 行业发展现状
第一节 商业地产行业现状概述
第二节 商业地产行业所处生命周期
第三节 商业地产行业政策环境
一、 国内政策（国家及地方相关的标准、规定以及可能得到的政策与资金扶持等）
二、 国外政策
1、产品政策
2、贸易保护政策
第三章 2017-2021年全球商业地产行业运行态势分析
第一节 2017-2021年全球经济运行情况分析
第二节 2017-2021年全球商业地产市场发展概况
第三节 全球商业地产市场需求分析
第四节 全球商业地产行业供需平衡状况分析
一、商业地产行业供需平衡现状
二、影响行业供需平衡的因素分析
第五节 商业地产市场主要国家和地区发展概况
第四章 中国商业地产市场现状分析
第一节 2017-2021年中国商业地产市场发展概况
第二节 2017-2021年中国商业地产行业总体规模
一、商业地产产业总体规模
二、商业地产行业生产区域分布
第三节 中国商业地产市场需求分析
第四节 中国商业地产行业供需平衡状况分析
一、商业地产行业供需平衡现状
二、影响行业供需平衡的因素分析
第五章 商业地产主要品牌分析
第一节 商业地产品牌构成
第二节 品牌满意度分析
第三节 市场竞争程度
一、市场集中度
二、市场竞争类型
三、重点企业市场份额分析
第四节 中国商业地产市场集中度及影响因素分析
第六章 2017-2021年中国商业地产行业市场环境分析
第一节 2017-2021年中国经济运行情况分析
第二节 商业地产行业政策环境分析
一、商业地产行业管理体制分析
二、 商业地产行业相关标准分析
第三节 商业地产行业技术环境分析
一、商业地产行业技术水平现状
二、 商业地产行业专利技术分析
1、商业地产行业专利申请数分析
2、商业地产行业专利公开数量变化情况
3、商业地产行业专利申请人分析
4、商业地产行业热门技术分析
第七章 我国商业地产行业整体运行指标分析
第一节 2017-2021年中国商业地产行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、人员规模状况分析
三、行业资产规模分析
四、行业市场规模分析
第二节 2021年中国商业地产制造行业结构分析
一、企业数量结构分析
1、不同类型分析
2、不同所有制分析
二、销售收入结构分析
1、不同类型分析
2、不同所有制分析
第三节 2017-2021年中国商业地产行业财务指标总体分析
一、行业盈利能力分析
1、我国商业地产行业销售利润率
2、我国商业地产行业成本费用利润率
3、我国商业地产行业亏损面
二、行业偿债能力分析
1、我国商业地产行业资产负债比率
2、我国商业地产行业利息保障倍数
三、行业营运能力分析
1、我国商业地产行业应收帐款周转率
2、我国商业地产行业总资产周转率
3、我国商业地产行业流动资产周转率
四、行业发展能力分析
1、我国商业地产行业总资产增长率
2、我国商业地产行业利润总额增长率
3、我国商业地产行业主营业务收入增长率
4、我国商业地产行业资本保值增值率
第八章 商业地产市场发展特点分析
第一节 市场周期性、季节性等特点
第二节 市场壁垒
一、市场进入门槛
二、市场成长门槛
三、市场壁垒预测
第三节 市场发展优劣势分析
一、市场发展优势分析
二、市场发展劣势分析
第九章 2017-2021年中国商业地产市场重点区域运行分析
第一节 2017-2021年华东地区商业地产市场运行情况
一、华东地区商业地产市场规模
二、华东地区商业地产市场特点
三、华东地区商业地产市场潜力分析
第二节 2017-2021年华南地区商业地产市场运行情况
一、华南地区商业地产市场规模
二、华南地区商业地产市场特点
三、华南地区商业地产市场潜力分析
第三节 2017-2021年华中地区商业地产市场运行情况
一、华中地区商业地产市场规模
二、华中地区商业地产市场特点
三、华中地区商业地产市场潜力分析
第四节 2017-2021年华北地区商业地产市场运行情况
一、华北地区商业地产市场规模
二、华北地区商业地产市场特点
三、华北地区商业地产市场潜力分析
第五节 2017-2021年西北地区商业地产市场运行情况
一、西北地区商业地产市场规模
二、西北地区商业地产市场特点
三、西北地区商业地产市场潜力分析
第六节 2017-2021年西南地区商业地产市场运行情况
一、西南地区商业地产市场规模
二、西南地区商业地产市场特点
三、西南地区商业地产市场潜力分析
第七节 2017-2021年东北地区商业地产市场运行情况
一、东北地区商业地产市场规模
二、东北地区商业地产市场特点
三、东北地区商业地产市场潜力分析
第十章 商业地产产品主要生产企业分析
第一节 金融街控股股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第二节 阳光新业地产股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第三节 首创置业股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第四节 广州富力地产股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第五节 上海世茂股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第六节 绿地控股集团有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第七节 大悦城控股集团股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第八节 华润置地有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第九节 保利发展控股集团股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十节 万科企业股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十一节 大连万达商业管理集团股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十一章 商业地产行业上下游产业分析
第一节 商业地产产业结构分析
第二节 上游产业分析
一、行业现状
二、市场现状分析
三、发展趋势预测
四、行业竞争状况及其对商业地产行业的意义
第三节 下游产业分析
一、行业现状
二、市场现状分析
1、发廊
2、便利店
3、住宅
4、百货商场
5、俱乐部
三、发展趋势预测
四、行业新动态及其对商业地产行业的影响
五、行业竞争状况及其对商业地产行业的意义
六、产业结构调整方向分析
第十二章 市场替代品互补产品分析
第一节 产品替代品分析
一、替代品种类
二、替代品对商业地产行业的影响
三、替代品发展趋势
第二节 产品互补品分析
一、互补品种类
二、互补品对商业地产行业的影响
三、互补品发展趋势
第十三章 市场热点深度分析
第一节 市场产业链分析及延长策略
第二节 转变经济增长结构对市场影响
第三节 低碳循环经济对市场发展影响
第四节 市场“十四五”发展规划要点
第五节 国家区域协调发展规划对市场发展影响
第十四章 商业地产行业发展趋势分析
第一节 商业地产行业政策趋向
第二节 2022-2026年我国商业地产行业趋势分析
一、2022-2026年我国商业地产行业技术发展趋势分析
1、技术发展趋势分析
2、产品发展趋势分析
3、产品应用趋势分析
二、2022-2026年我国商业地产行业市场发展空间
第三节 影响企业生产与经营的关键趋势
一、市场整合成长趋势
二、需求变化趋势及新的商业机遇预测
三、企业区域市场拓展的趋势
四、影响企业销售与服务方式的关键趋势
第十五章 2022-2026年中国商业地产市场发展前景预测分析
第一节 2022-2026年商业地产市场发展前景
第二节 2022-2026年商业地产市场规模预测
第三节 2022-2026年中国商业地产行业供需预测
一、2022-2026年中国商业地产行业供给预测
二、2022-2026年中国商业地产行业需求预测
三、2022-2026年中国商业地产行业供需平衡预测
第四节 2022-2026年中国商业地产行业前景展望分析
一、产业振兴规划对行业的影响分析
二、基础建设猛增带给行业的机遇分析
三、商业地产迎来政策发展机遇
第五节 商业地产行业竞争格局展望
第十六章 商业地产市场销售渠道及客户群研究
第一节 商业地产市场销售渠道结构
第二节 商业地产市场营销渠道建立策略
一、大客户直供销售渠道建立策略
二、网络经销渠道优化
三、渠道经销管理问题
第三节 商业地产主要客户群分析
一、客户群消费特征分析
二、客户群稳定性分析
三、客户群消费趋势
第十七章 2022-2026年商业地产行业投资机会与风险防范
第一节 2022-2026年中国商业地产制造行业的投资风险
一、市场风险
二、政策风险
三、技术风险
四、行业进入、退出壁垒风险
五、部分产品产能过剩潜在风险
第二节 商业地产行业投融资情况
一、行业资金渠道分析
二、固定资产投资分析
三、兼并重组情况分析
四、商业地产行业投资现状分析
第三节 2022-2026年商业地产行业投资机会
一、产业链投资机会
二、细分市场投资机会
三、重点区域投资机会
四、商业地产行业投资机遇
第四节 2022-2026年商业地产行业投资风险及防范
一、政策风险及防范
二、技术风险及防范
三、供求风险及防范
四、宏观经济波动风险及防范
五、关联产业风险及防范
六、产品结构风险及防范
七、其他风险及防范
第十八章 商业地产行业发展战略研究
第一节 商业地产行业发展战略研究
一、战略综合规划
二、技术开发战略
三、业务组合战略
四、区域战略规划
五、产业战略规划
六、营销品牌战略
七、竞争战略规划
第二节 对我国商业地产品牌的战略思考
一、商业地产品牌的重要性
二、商业地产实施品牌战略的意义
三、商业地产企业品牌的现状分析
四、我国商业地产企业的品牌战略
五、商业地产品牌战略管理的策略
第三节 商业地产经营策略分析
一、商业地产市场细分策略
二、商业地产市场创新策略
三、品牌定位与品类规划
四、商业地产新产品差异化战略
第四节 商业地产行业投资战略研究
一、2022-2026年商业地产行业投资战略
二、2022-2026年细分行业投资战略
第十九章 研究结论及投资建议
第一节 商业地产行业研究结论及建议
第二节 商业地产行业投资建议
一、行业发展策略建议
二、行业投资方向建议
三、行业投资方式建议
第三节 2022-2026年中国商业地产行业的投资建议
一、中国商业地产行业的重点投资区域
二、中国商业地产行业的重点投资产品
1、传统商铺
2、专业市场
3、闲度假商业
4、商住办公楼
5、甲级写字楼
随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在限购令严格执行后，四大城市(北京、上海、深圳、广州)商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。
四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米，与同期相比增加13%，与下半年相比下滑5%。而四大城市一、二手住宅的销售面积为3353万平方米，同比减少13%，与下半年相比下降28%。
受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。其中深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈分别为各自城市价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。
在商办用地供应方面，北京、上海、成都的商办用地供应出现了逐年大幅增加的现象，这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场，短期内必将对写字楼市场的供求结构产生明显的冲击。反观广州、深圳、杭州的商办用地供应，基本呈现较为合理的水平。
预计在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，中国的房地产行业新的突破和转型势在必行。商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。
未来，商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。根据仲量联行发布的最新研究报告预计，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。
杭州先略投资咨询有限公司(以下简称“杭州先略”)创立于2008年4月，是一家从事市场调查、行业研究、商业策划、项目咨询、工程咨询及专项调研的综合咨询机构。公司立足浙江，面向全国，放眼世界，以“诚信务实、精诚协作、积极严谨、开拓创新”的作风，竭诚为各地政府机构、科研院校、券商、律师事务所、会计师事务、上市公司及各细分行业企事业单位提供富有战略意义的咨询服务。
公司愿景：成为一家备受客户尊重的国际化综合咨询企业。
公司使命：帮助客户掌握市场先机、研究发展战略，为客户决策提供依据。
企业核心价值：调查研究市场，解决客户问题，帮助客户成功!
